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Immobilier

Référentiel commun des prix immobiliers : quelles sont les nouveautés ?

Date de publication : 10 septembre 2019 Rubrique : Regards d'experts

Mohamed Chorfi, Expert-Comptable formateur, ex-membre de la CNRF

Mohamed ChorfiLe nouveau référentiel commun des prix immobiliers entre la Direction Générale des Impôts (DGI) et la conservation foncière est entré en vigueur le 1erjuillet 2019 à Casablanca. Il sera généralisé d’ici juin 2020 à toutes les villes du Royaume. Éclairage.

Décidé au cours des Assises fiscales qui se sont tenues en avril dernier, le nouveau référentiel commun des prix a été élaboré dans le cadre d’un partenariat entre la DGI, l’Agence Nationale de la Conversation Foncière du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC),la Fédération Nationale des Promoteurs Immobiliers (FNPI),Bank Al-Maghrib, le Ministère de l’Aménagement du Territoire National, de l’Urbanisme, de l’Habitat et de la Politique de la Ville, le Conseil National de l’Ordre des Notaires du Maroc et l’Agence Urbaine de Casablanca.

La base des données sera actualisée chaque année sur la base des contrats de vente réalisés dans chaque zone durant les douze derniers mois.

A quoi sert le référentiel commun des prix immobiliers ?

Le référentiel commun des prix immobiliers est un document élaboré pour les besoins du calcul de l’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers (IR/PF ex-TPI) et des droits de conservation foncière correspondants aux opérations d’immatriculation des propriétés immobilières (lotissement, promotion immobilière…).

Il vise à donner une idée sur la valeur moyenne en dirhams du m2pour la vente des biens immobiliers déclinée par ville, zone géographique, préfecture/province, arrondissement/commune, ainsi que par famille de consistance (terrain nu ou immeubles construits) et par consistance (terrain nu équipé avec l’affectation du bien immeuble bâti et le nombre d’étages ou la superficie pour les villas).

Les prix figurant sur ce référentiel représentent des moyennes qui ne constituent en aucun cas une évaluation directe d’un bien immobilier, précise la DGI. Ainsi, ces prix ne sont opposables qu’à l’administration fiscale et non au contribuable. Il permet aux citoyens de disposer du même niveau d’information que l’administration, d’éviter des redressements de valeur et de réduire les réclamations et les contentieux administratifs et judiciaires.

Quels sont les apports de la nouvelle version ? 

La nouvelle base des données des prix est digitalisée et accessible au public.

Autre nouveauté, un prix unique à usage mixte a été fixé. Ce prix est applicable à la cession du bien immobilier à l’état neuf. Un taux d’abattement de vétusté est ensuite appliqué : 20 % pour les immeubles récents, soit une valeur vénale de 80 % et 30 % pour les immeubles anciens, soit une valeur vénale de 70 %. À noter que dans l’ancien référentiel, on distingue le bien récent (âgé de 6 à 15 ans) du bien ancien (âgé de plus de 15 ans).

D’autres abattements sont également appliqués : 50 % pour les cours, balcons, terrasses, sous-sols non aménagés…, 25 % pour les piscines et 10 % pour les parkings à ciel ouvert.

Autre nouveauté, le référentiel a été étendu aux constructions ou aux terrains nus équipés pour la construction d’immeubles affectés à un usage professionnel (activité commerciale, industrielle, artisanale, touristique et agricole).

Pour les cas non prévus et ainsi que pour les particuliers, le contribuable peut au préalable saisir l’administration fiscale pour l’évaluation de son bien. Cette valeur sera également prise en compte pour la détermination des droits de conservation foncière.

Exemple 1 : appartement situé dans un immeuble récent âgé de moins de 10 ans  

Prix du référentiel neuf = 20 000 dirhams/m2

Superficie = 120 m2 dont 20 m2de terrasse

Abattement de vétusté = 20 % soit 4000 dirhams/m2

Prix net = 16 000 dirhams/m2

Prix de référence de l’appartement = 100 m2 x 16 000 dh = 1 600 000 dirhams

Prix de référence de la terrasse= 20 m2 x 8 000 dh (50 %) = 160 000 dirhams

=> Prix de l’appartement selon le référentiel = 1 600 000 +  160 000 = 1 760 000 dirhams, à comparer au prix de vente stipulé dans l’acte de cession.

 

 

Exemple 2 : calcul de l’IR/PF en prenant comme base le prix du référentiel 

Prix de vente/acte : 1 000 000 dirhams (Appartement)

Prix du référentiel après abattement (s’il y a lieu) : 1 300 000 dirhams

Coût de revient actualisé du bien : 800 000 dirhams

Taux IR= 20 %

 

Pour rappel : base imposable =

prix du référentiel ou prix stipulé dans l’acte de cession (-) coût de revient actualisé de l’immeuble cédé

IR/PF = base imposable x taux (20 % ou 30 %)

CM = prix de vente ou du référentiel x 3%

 

Prix/Acte Prix du référentiel
PV 1 000 000 1 300 000
Coût d’achat actualisé    800 000
Profit foncier    500 000
Taux IR        20 %
IR/PF

CM= 3%

   100 000(1)39 000

 

 

(1) Si le contribuable ne tient pas compte du référentiel, l’IR serait de 40 000 dirhams. Dans ce cas, l’Administration fiscale le redressera par un complément de 60 000 dirhams, majoré des sanctions d’assiette et de recouvrement (voir ci-après).

 

Quel est l’impact du référentiel commun des prix de l’immobilier ?

Les prix mentionnés dans ce référentiel servent à liquider les droits de conservation foncière et à déterminer l’IR lié au profit immobilier généré par les transactions. Cela permet en outre de réglementer les relations entre les intervenants et de lutter contre la sous-déclaration.

Toutefois, ce référentiel détermine un prix au mètre carré de référence fixé par zone, mais ne tient pas compte de toutes les rues ou de l’ensemble des biens, d’où l’interprétation des données publiées. Par exemple, il ne considère pas certains critères pouvant impacter la valeur réelle du bien tels que le fait qu’un logement ne soit pas ensoleillé ou qu’il soit situé dans un immeuble mal conçu.

Autre effet : l’augmentation des droits d’inscription à la conservation foncière, des droits hypothécaires ainsi que des autres droits de mutation.

Enfin, les redressements fiscaux deviennent quasi systématiques pour toute transaction du fait que les prix sont fixés en commun accord entre l’Administration et les professionnels de l’immobilier.

Quelles sont les sanctions ?

En ce qui concerne les sanctions d’assiette, selon l’article 186 du Code Général des Impôts, la majoration s’élève à 20% des droits complémentaires.

Pour les sanctions de recouvrement (article 208) la pénalité est de 10% augmentée des majorations de retard soit 5% pour le premier mois de retard et de 0,5% par mois ou fraction de mois supplémentaire (soit 6% par an).

En cas de taxation d’office pour défaut de dépôt de déclaration et après la procédure de taxation d’office prévue par l’article 228, la base d’imposition à l’IR est égale au prix de cession diminué de 20%.

Si le contribuable effectue une déclaration rectificative spontanée hors délai (article 184) la majoration d’assiette n’est que de 5% applicable au montant des droits complémentaires et les sanctions applicables en matière de recouvrement selon le régime de droit commun (pénalité et majorations de retard).

Quels conseils pour les contribuables ?

S’agissant d’un référentiel commun (DGI/ANCF) dûment accepté par les professionnels de l’immobilier, actualisé, basé sur des prix moyens observés dans la même zone et censé refléter la réalité du marché, nous conseillons à tout citoyen (vendeur ou acquéreur) de respecter les prix affichés par zone pour qu’il ne soit plus assujetti au redressement fiscal. En outre, le respect du prix du référentiel permet au cédant de bénéficier rapidement de son quitus fiscal et d’éviter ainsi toute sanction et tout recours devant les commissions administratives et judiciaires.

Enfin, nous souhaitons que ce référentiel s’adapte et se conforme aux changements constants opérés sur le marché de l’immobilier et qu’il soit le reflet des recommandations des Assises nationales sur la fiscalité visant à instaurer la confiance entre l’Administration et les contribuables bien avertis et agissant en toute transparence.