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Spoliation

Le patrimoine immobilier de l’entreprise confronté au fléau de la spoliation foncière

Date de publication : 22 juillet 2019 Rubrique : Regards d'experts

Par Maître Jad Aboulachbal, Notaire à Casablanca

Jad ABOULACHBALAlors que la lutte contre la spoliation foncière est devenue une priorité nationale, qu’elle mobilise l’ensemble des institutions avec à sa tête le Roi, elle est aussi une problématique potentielle pour les entreprises détentrices d’un patrimoine immobilier.

La spoliation foncière consiste à s’accaparer un bien immobilier dont un autre est le propriétaire réel au moyen de faux puis de se faire reconnaitre, au terme du processus, un droit de propriété sur ce bien. Pour appréhender les mécanismes de la spoliation foncière, il faut comprendre qu’ils sont connectés au droit foncier marocain et que les pratiques entrainant la spoliation ne peuvent être les mêmes selon que le bien est ou non immatriculé à la conservation foncière.

Le droit foncier local n’étant pas homogène, seuls les biens immatriculés suite à la procédure introduite par le Dahir de 1913 relèvent du droit dit moderne et font l’objet de la publicité foncière. La spoliation est dès lors plus aisée lorsque le bien est soumis au droit traditionnel.

Mais elle existe malheureusement aussi en matière de biens titrés à la conservation foncière. Tout immeuble par principe est susceptible de spoliation. Mais les biens titrés en ayant fait l’objet présentent majoritairement les caractéristiques suivantes, à savoir, terrains non bâtis, inoccupés, à l’abandon ou propriétés d’étrangers ayant quitté le territoire marocain. Si les victimes de spoliation sont souvent des Marocains résidant à l’étranger et des étrangers, des Marocains qui résidaient au Maroc ont aussi été victimes de spoliation. Ce qui invite à la vigilance et cela même si le bien immobilier est la propriété d’une société.

Modalités de la spoliation

En droit traditionnel marocain, la prescription acquisitive existe. C’est-à-dire qu’il est possible d’acquérir un droit de propriété du fait de l’occupation paisible et publique par le possesseur au terme d’un délai de dix ans contre un tiers et de quarante ans contre un membre de sa famille. Dans ce contexte, la spoliation a pu se fonder sur une occupation fictive, corroborée par de faux témoignages, qui a conféré la propriété à ces faux occupants. Si l’on ajoute l’absence de publicité foncière et, par voie de conséquence, de délimitation claire des tenants et aboutissants des immeubles, l’on comprendra les risques qui pèsent sur le droit de propriété.

Pour cette raison, nous ne pouvons que recommander aux propriétaires de tels biens de les faire immatriculer à la conservation foncière. Et pour ceux qui souhaitent acquérir un bien immobilier au Maroc, qu’il s’agisse de personnes physiques ou de sociétés, il est préférable de privilégier très fortement l’acquisition de biens titrés.

En revanche, la prescription acquisitive n’existe pas en droit foncier moderne. On ne peut, dès lors, tenir son droit de propriété que de l’inscrit sur le titre foncier, que ce soit par succession, vente, échange ou donation. Ainsi, toute tentative de spoliation sur un bien titré nécessite pour le spoliateur de fonder sa malversation sur le nom de l’inscrit. Cela en usurpant son identité et en se prévalant d’une procuration non valable et, si l’inscrit est mort, en désignant des héritiers fictifs dans l’acte constatant sa succession. Rappelons qu’aucune vente n’est possible par les héritiers tant que ceux-ci ne se sont pas fait inscrire comme propriétaires sur le titre foncier au terme d’un contrôle de la conservation foncière.

État actuel du droit foncier moderne

Face à ce risque, le droit en vigueur offre des garanties solides. Tout d’abord, toute inscription d’un droit sur le titre foncier, depuis l’établissement du nouveau code des droits réels en 2011, doit être impérativement prise sur la base d’un acte notarié, adoulaire ou émanant d’un avocat agrée près de la Cour de cassation.

Ainsi, il n’est plus possible d’établir un acte sous seing privé et de faire inscrire la vente sur le titre foncier. Ce qui est un gage de sécurité supplémentaire contre la spoliation foncière. Cette condition a été étendue aux procurations pour vendre, qui doivent être établies selon les mêmes formes sous peine de nullité. Un mandataire ne peut donc plus agir sur la base d’une procuration qui ne serait pas authentique contrairement à un passé récent qui a rendu possible l’établissement de fausses procurations.

Enfin, pour constater la succession d’une personne inscrite sur le titre foncier, les conservations foncières exigent un acte adoulaire désignant les héritiers lorsque le défunt est un Marocain musulman ou un étranger musulman. Un acte émanant du tribunal rabbinique s’impose lorsqu’il est un Marocain de confession hébraïque. Enfin, un acte de notoriété conforme au droit national du défunt, qui peut être aussi établi par un notaire marocain, permet l’inscription des héritiers du défunt étranger non musulman. Ces règles s’appliquent aussi en matière de successions d’actions ou de parts sociales de sociétés propriétaires de biens immobiliers.

Règles applicables lorsque le bien immobilier titré est la propriété d’une société
Lorsque le bien immobilier est la propriété d’une société, celle-ci doit constituer un dossier spécial auprès de la conservation foncière qui doit être distingué du titre foncier. En effet, alors que ce dernier consigne toutes les informations relatives au bien immobilier, le dossier spécial reprend les informations relatives à la société.

À savoir, entre autres, et sans prétendre être exhaustif : acte de constitution, procès-verbaux d’assemblées générales constatant les modifications statutaires, changements de direction et d’associés… Ce dossier doit être constamment tenu à jour sinon il est impossible d’agir au nom de la société. Seuls les mandataires désignés dans le dossier spécial et dans la limite des pouvoirs déposés sont susceptibles de disposer du patrimoine immobilier de la société. Même lorsqu’il s’agit d’une société commerciale immatriculée au registre de commerce, le conservateur foncier ne se référera qu’au dossier spécial constitué dans sa conservation.

C’est donc aux associés et à la direction de cette société de veiller à ce que toute opération sur la société y soit constatée. Cette veille est d’autant plus nécessaire lorsqu’il s’agit de sociétés civiles qui, quant à elles, ne sont pas immatriculées au registre du commerce et dont le dossier spécial est le seul registre public les concernant. Importance accrue par le fait que les sociétés sont des cibles de choix pour d’éventuels spoliateurs qui utilisant des pouvoirs contrefaits ou des actes successoraux falsifiés pourraient disposer des biens immobiliers de ladite société.

La conséquence pratique est que les conservations foncières sont devenues très pointilleuses sur ces questions et exigent dans la pratique des actes authentiques pour reconnaître les pouvoirs des dirigeants. Cela impose de ce fait des conditions de forme nouvelles qui n’existent pas en droit des sociétés afin de respecter les dispositions du Code des droits réels. Il existe de nombreux dossiers spéciaux qui ne sont pas à jour et qui devront impérativement faire l’objet d’une actualisation pour rendre le bien immobilier disponible. L’assistance d’un notaire qui établit des actes authentiques étant sans doute nécessaire pour accomplir cette tâche d’actualisation.

L’Agence Nationale de la Conservation Foncière du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC) se moderniseDans le but d’assurer une meilleure protection des droits de la propriété immobilière et d’améliorer la qualité des services rendus aux usagers, l’ANCFCC a lancé « MOHAFADATI », un service dédié au suivi des inscriptions sur les livres fonciers, qui rentre dans le cadre de la stratégie de digitalisation des services et prestations de la Conservation foncière. La plateforme « MOHAFADATI » permet à tout propriétaire adhérent, qu’il soit résident au Maroc ou

à l’étranger, de suivre à distance la situation instantanée de son bien immatriculé. De plus, les utilisateurs seront alertés de toute opération inscrite sur leurs titres fonciers, et ce, par mail ou SMS. La digitalisation a aussi un impact sur le processus d’inscription des actes puisque le site de la conservation foncière devrait permettre à terme l’enregistrement de l’acte à distance, réduisant par là même, les délais de traitement des demandes et des procédures foncières. Des nouveautés qui devraient circonscrire les risques de spoliation.

Conseil pratique

Afin de se prémunir contre les risques de spoliation foncière, il est possible de prendre une précaution supplémentaire. En effet, chaque titre foncier est accompagné d’un duplicata, à savoir la copie à l’identique établie par la conservation foncière du titre foncier. Aucune inscription de droit réel ne peut être prise sur ce dernier sans être mentionnée sur le duplicata. Pour ce motif, nous invitons tout propriétaire qu’il soit une personne physique ou une société via son mandataire à retirer le duplicata à la conservation foncière et à le conserver précieusement pour rendre impossible toute inscription sans son accord, bloquant dès lors le processus de spoliation éventuelle.