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Le cadre juridique de la copropriété au Maroc

Date de publication : 12 juin 2018 Rubrique : Regards d'experts

Me Nesrine Roudane, Associée Gérante, Roudane & Partners Law Firm

NesrineRoudaneLa notion de copropriété immobilière couvre, au Maroc, tous les types d’immeubles ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. Chaque lot comprend une partie privative et une quote-part des parties communes appartenant dans l’indivision à l’ensemble des propriétaires, réunis au sein d’un ou de plusieurs syndicats de copropriété.

L’organisation des relations entre copropriétaires nécessite la mise en place d’un cadre législatif et réglementaire garantissant la gestion, la bonne marche et la sérénité de la copropriété.

C’est dans cet esprit qu’a été promulguée la Loi n° 18-00 relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, entrée en vigueur le 7 novembre 2003, puis complétée et modifiée par la Loi n° 106-12, promulguée par le Dahir du 27 avril 2016 (ci-après la « Lo »). Le présent article rappelle les principaux axes de ce cadre juridique, largement méconnu du grand public.

Le syndicat

Dès lors que la propriété d’un immeuble bâti est divisée par lots privatifs ayant des parties communes, il est constitué, par effet de la Loi, un syndicat regroupant, de plein droit, l’ensemble des copropriétaires. Ce syndicat est doté de la personnalité morale et de l’autonomie financière.

Ainsi, tout copropriétaire est, de plein droit, mais également de manière obligatoire, membre du syndicat créé par l’effet de la Loi, tant et aussi longtemps qu’il gardera la qualité de copropriétaire. Le syndicat de copropriété a pour principale finalité la conservation de l’immeuble. Il est également en charge de la bonne gestion et de l’administration des parties communes de la copropriété. Ceci, ainsi que le fait que le syndicat soit représenté par un syndic (et non un bureau dirigeant ou conseil syndical) distingue le syndicat de copropriété d’une association de copropriétaires, qui existera souvent en parallèle et à laquelle tout copropriétaire pourra choisir d’adhérer librement suivant les principes du droit d’association, garanti par la Constitution de 2011 et régi par le Dahir n° 1-58-376 du 15 novembre 1958 et les textes pris pour son application.

Le syndic

Le syndicat est administré par une Assemblée Générale et géré par le syndic et son adjoint, désignés pour un mandat de deux (2) ans, renouvelable, à la majorité des trois quarts (75 %) des voix des copropriétaires présents ou représentés. Le syndic et son adjoint sont également révocables dans les mêmes conditions.

Organe normalement chargé de l’exécution des décisions prises par l’Assemblée Générale (qui peut également nommer un tiers), le syndic, qui peut être une personne physique ou morale, et être professionnel ou non, veille à la gestion administrative et comptable de la copropriété ainsi qu’à la conservation et à l’entretien de l’immeuble pour le compte du syndicat.

Il agit donc en tant que mandataire du syndicat et sa mission réside dans la stricte exécution des décisions du syndicat votées en assemblée générale (y compris le contenu du règlement de copropriété), ni plus ni moins, au risque d’outrepasser ses pouvoirs de mandataire ou de commettre un abus de pouvoir ou un acte de négligence.

L’Assemblée Générale est également habilitée à fixer les honoraires du syndic et, le cas échéant, sa rémunération. À défaut, ils sont fixés par une ordonnance judiciaire.

Il est de plus en plus courant pour les promoteurs d’imposer un syndic aux copropriétaires ainsi que d’exiger le paiement, par avance, des charges de copropriété incluant la rémunération du syndic. Plusieurs techniques juridiques sont utilisées à cet égard et certaines, qui relèvent de l’usage, sont acceptées par les acquéreurs, mais, dans la plupart des cas, certaines pratiques peuvent être illégales.

En l’absence de désignation du syndic et de son adjoint, le législateur a prévu une procédure de désignation judiciaire, à la demande d’un ou de plusieurs copropriétaires, par le Président du Tribunal de Première Instance après avoir informé l’ensemble des copropriétaires.

Le conseil syndical

Lorsqu’il s’agit d’un ensemble immobilier géré par plusieurs syndicats de copropriété – et seulement dans ce cas – il est créé, par effet de la Loi, un conseil syndical composé d’un ou de plusieurs représentants de chaque syndicat et ayant pour mission la gestion et l’administration des parties communes entre les syndicats. Ces représentants sont élus lors de la réunion de l’Assemblée Générale de chacun des syndicats membres du conseil syndical. Il est à noter que tout autre type de « conseil syndical » correspond, bien souvent, à un comité de suivi ou, dans les cas où une association de copropriétaires existe également, au bureau dirigeant de l’association, lequel n’a aucun pouvoir décisionnel ou exécutif sur la copropriété qui relève exclusivement de l’Assemblée Générale ou du syndic, selon le cas.

Le règlement de copropriété

Les décisions relatives à la gestion de la copropriété, dont le syndic est garant de la bonne exécution, sont prises au sein de l’Assemblée Générale des copropriétaires réunis et agissant conformément à la Loi et au règlement de copropriété. La rédaction de ce dernier document sera dans la plupart des cas, du moins pour les résidences neuves, effectuée par le promoteur avant l’entrée dans les lieux des copropriétaires. Un projet peut également (mais pas obligatoirement) être soumis à la ratification de la première Assemblée Générale. À défaut d’adopter un règlement de copropriété, un règlement type, prévu par décret, est applicable. Quoi qu’il en soit, le règlement de copropriété doit être communiqué à tous les acquéreurs.

Les fonctions du syndic

En général, que ce soit par l’effet de la Loi ou par la rédaction des statuts, les attributions du syndic sont diverses et couvrent les aspects juridiques, organisationnels et financiers.

Le syndic assure la convocation et l’organisation des Assemblées Générales des copropriétaires conformément à l’article 16 de la Loi, il a qualité pour ester en justice au nom du syndicat, il tient également les archives de la copropriété, etc.

De plus, le syndic est en charge de la gestion des ressources financières de la copropriété, il s’occupe de la trésorerie et de la comptabilité.

Il est tenu dans le cadre de ces missions de présenter un budget prévisionnel à l’Assemblée Générale et de rendre des comptes au titre de son mandat.

Les procès-verbaux

Afin d’être opposables aux copropriétaires, les décisions prises en assemblée générale doivent être consignées dans un procèsverbal, lequel doit être notifié à toutes les personnes concernées conformément aux dispositions de l’article 30 de la Loi, aussi bien à ceux qui ont assisté à la réunion que ceux qui se sont absentés.

Pour ce faire, le syndic peut procéder à l’affichage du procès-verbal à l’intérieur de l’immeuble dans un lieu réservé à l’affichage, notifier une copie du procès-verbal par lettre recommandée avec accusé de réception à tous les copropriétaires, le remettre en mains propres, contre accusé de réception, ou encore le signifier par huissier de justice.

Le règlement des différends

Toute personne lésée dans ses droits peut avoir recours au Président du Tribunal de Première Instance du lieu de l’immeuble en question pour contester les décisions prises en Assemblée Générale qui seraient contraires aux textes législatifs et réglementaires en vigueur. Il est statué sur le recours en référé.

Par ailleurs, du fait de sa qualité de mandataire, le syndic doit répondre de sa gestion devant le syndicat des copropriétaires et il est tenu de rendre des comptes et de présenter toutes les explications nécessaires, appuyées au besoin, par des justificatifs relatifs à ses actes de gestion. L’article 32 de la Loi précise à ce sujet que tout copropriétaire a le droit d’accéder aux archives de la copropriété et aux registres du syndicat y compris les documents comptables et financiers.

Ainsi, dans le cadre de sa mission, le syndic engage sa responsabilité contractuelle à l’égard du syndicat en cas de faute dans

l’exécution de son mandat et engage sa responsabilité délictuelle à l’égard des copropriétaires en cas de faute à l’égard de chacun d’entre eux.

Enfin, lorsque des difficultés surviennent dans la gestion de la copropriété, le recours au Président du Tribunal de Première Instance, en sa qualité de juge des référés, peut être entrepris à la demande du syndic ou de 10 % de l’ensemble des copropriétaires, afin de désigner un administrateur provisoire pour pallier les difficultés et assainir la situation de la copropriété.

Quant aux difficultés de paiement des charges communes par les copropriétaires, il existe tout un assortiment de mesures mises à la disposition du syndic pour les y contraindre. Ces mesures sont toutefois rarement mises en œuvre.

Conclusion

Somme toute, le régime juridique de la copropriété au Maroc est très bien défini et a été amélioré par les nouvelles dispositions de la Loi n° 106-12. Toutefois, compte tenu des pratiques illégales toujours en cours au sein de nombre de copropriétés, ce régime juridique n’est pas appliqué de manière uniforme et bon nombre de copropriétaires se voient régulièrement lésés dans leurs droits ou doivent se décharger d’obligations résultant de décisions entachées de nullité. Malheureusement, beaucoup ignorent leurs recours ou préfèrent ne pas « créer de vagues » au sein de la copropriété, pour une raison ou une autre.

De même, plusieurs syndics n’utilisent pas les moyens prévus par la Loi pour assurer le paiement des charges communes par les copropriétaires et se trouvent rapidement dans l’incapacité d’assurer leur mission, engageant par le fait même leur responsabilité civile envers le syndicat et chacun des copropriétaires, particulièrement en cas de dégradation des parties communes de l’immeuble.